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        • 實質化解行政爭議,江蘇法院發布典型案例
        •   公告時間:2024-01-02 00:00:00

        為進一步堅持和發展新時代 " 楓橋經驗 ",切實回應群眾對于實質化解行政爭議的期待,總結運用好江蘇法院在矛盾糾紛預防化解工作中的經驗做法,12 月 26 日,江蘇高院發布一批實質化解行政爭議典型案例。此次發布的典型案例涉及加裝電梯規劃許可、征收房屋補償安置、文保單位修繕等多個行政執法領域。既有立足審判、延伸司法職能的案例,也有加強府院聯動、協同化解矛盾的案例,還有運用審判智慧妥善化解歷史遺留糾紛的案例,彰顯了江蘇法院創新實質解紛模式、促進案結事了的司法實踐和擔當作為。

        實質化解涉企爭議,助力民營企業健康發展

        某動物繁殖場是一家專門從事實驗動物養殖、銷售的企業,因該動物繁殖場被征用,其房屋、設施等被拆除。事后,該動物繁殖場向某區政府郵寄《補償安置申請書》及證據材料,申請補償有關實驗動物、機器設備、停產停業損失、工人遣散費等損失。由于雙方難以就補償數額達成一致,案涉糾紛遲遲未能妥善解決。該動物繁殖場為盡快重新投入生產經營,就損失補償問題提起訴訟。

        南京中院經審理,判令某區政府對動物繁殖場的損失履行補償職責。某動物繁殖場不服提起上訴。江蘇高院受理案件后,承辦法官認真梳理案件事實,與南京中院從幾個方面共同開展矛盾化解工作。首先,引導當事人提出合理的補償訴求。承辦法官通過與該繁殖場負責人、委托代理人多次溝通,打開當事人心結,在此基礎上雙方均同意對各自的補償方案作出適度調整。其次,踐行行政爭議全程協調解紛機制。由于案涉糾紛較為特殊,南京中院在一審審理期間已經做了大量扎實有效協調工作。二審期間,江蘇高院加大解紛力度,促成某區政府及相關職能部門共同參與,凝聚各方合力,共同尋求實質化解矛盾的最佳方案。再次,法院主動擔當作為,打消當事人顧慮。在補償數額基本達成一致后,因對補償款能否及時到賬心存疑慮,該動物繁殖場仍難下定決心。在關鍵時刻,經江蘇高院協調,雙方同意某區政府先將補償款支付到法院,再由法院轉賬至該動物繁殖場,解除了雙方的后顧之憂。經協商,雙方最終簽訂補償協議,相關部門結清幾千萬元的補償款項,案件以該動物繁殖場撤訴圓滿結束。該動物繁殖場也因補償款及時到位,有效緩解了新建廠房的資金困難,企業重建工作得以順利開展。

        該案所涉補償款項數額較大,是否補償到位事關民營企業的生產經營和健康發展。在兩級法院的共同努力下,案涉糾紛圓滿解決。案件審結后,該動物繁殖場負責人專程到江蘇高院贈送錦旗表示感謝,稱贊承辦法官 " 嚴格司法,熱情服務 "。

        多元調處,形成化解合力守護鄰里和諧

        魏某和張某系某小區 9 幢 2 單元的 1 樓業主,第三人楊某系 9 幢 2 單元的 7 樓業主。在楊某的牽頭下,9 幢 2 單元部分業主同意在該單元加裝電梯。2021 年 7 月,某市規劃和自然資源局向第三人楊某等業主頒發建設工程規劃許可證,許可楊某等人在該幢樓 2 單元加裝電梯。2022 年 8 月,魏某、張某得知該建設工程規劃許可,向某市政府申請行政復議,被該市政府駁回復議請求。后魏某、張某向法院提起行政訴訟,請求撤銷建設工程規劃許可證及行政復議決定。南京江北新區法院通過審查在案證據和聽取各方當事人的陳述,了解到案涉糾紛已長達兩年,魏某、張某與第三人楊某等鄰居的矛盾因各種因素不斷激化。至該案審理時,相關民事案件正在二審審理中,第三人楊某表示其已持有建設工程規劃許可證且在一審民事案件中勝訴,因此拒絕調解,糾紛化解難度較大。

        案件審理中,南京江北新區法院主動查明糾紛起因,分析案件實質爭議系魏某、張某和第三人楊某之間的鄰里糾紛,建議規資局、街道辦與法院協同化解案件糾紛。調解過程中,南京江北新區法院積極了解各方當事人實際需求,剖析矛盾化解的難點,及時調整糾紛化解方法。最終在法院及規資局、街道辦的共同努力下,魏某、張某與鄰居達成一致,雙方簽訂協議約定了合理的補償金額以及加裝、使用電梯的細節。后魏某、張某申請撤回起訴,案涉行政爭議及關聯民事爭議得到實質化解。

        妥善化解村民集體糾紛,做優 " 同心圓 " 工程

        2008 年,某鎮政府實施拆遷,與村民簽訂拆遷安置協議,對村民的房屋實施拆遷并安置;同時,村民委員會與村民簽訂《土地征用協議》,將村民的承包地收回并支付土地補償費及青苗補償費。此后,該村的部分土地被分批次征收為國有。后村民得知土地征收后相關的安置補助等費用尚未支付,便要求某鎮政府支付,但一直未實際獲得補償。2022 年,該村 100 余戶村民分別以某鎮政府為被告提起訴訟,請求法院判令某鎮政府支付安置補助等費用。

        淮安清江浦區法院收到起訴材料后,首先將案件材料流轉至司法局,相關紓解工作人員及時開展工作。經調查,案涉村民所請求的安置補助等費用確未發放,村民的訴求具有合理性。其次,法院派出近十人工作組入村與村民代表面對面交流,經明確告知歷史遺留問題的復雜性,村民表示理解并同意協調。再次,推動多方參與協調工作,除案涉糾紛的屬地法院外,黨委政府、檢察機關、自然資源部門也參與化解,屬地縣委、縣政府及時組織會辦,并在會后三天將補償費用總額落實到位,但村民對于補償費用的分配方式仍有分歧。最終,經過淮安清江浦區法院六輪不懈努力、反復釋明,逐步消除村民之間的觀望情緒,打破補償費用分配方式的僵局,村民同意由鎮政府將征地批文載明的安置補助費發放至村委會,按村民民主議定程序進行自主分配。至此,案涉村民的訴訟目的得以實現。

        負責人出庭應訴,切實維護 " 外嫁女 " 合法權益

        趙某、施某甲系母子關系,原籍均在南通市某村(現為某管委會轄區范圍)。趙某與施某曾因同居關系析產、子女撫養等糾紛,經法院調解達成調解協議。在趙某與施某同居期間,施某戶申請建房,施某戶的建房人口不包含趙某、施某甲。2012 年 2 月,某管委會就趙某原籍所在地塊發布《房屋拆遷補償安置辦法》實施搬遷,該辦法第五條規定,已出嫁但戶口未遷出的婦女不作為安置對象。某管委會未將趙某、施某甲作為安置對象。趙某、施某甲多次申請某管委會履行補償安置職責,但未得到解決,于是告上法院,請求判令某管委會對其核定 135 平方米安置面積。

        由于案件涉及征地拆遷歷史遺留問題及當地規范性文件適用,某管委會分管城建、拆遷的副主任出庭應訴。南通中院與某管委會的應訴負責人及委托代理人進行了充分溝通,認為不能簡單地以村民是否出嫁作為安置對象標準,趙某、施某甲在施某戶并未享受建房待遇,如趙某、施某甲在原籍仍無法享受補償安置待遇,將導致趙某、施某甲居無定所,某管委會應當履行補償安置職責。應訴負責人表示,愿意積極配合妥善化解??紤]到趙某、施某甲在本案中的訴訟請求為 " 核定 135 平方米安置面積 ",如果僅滿足于履行核定職責,仍不能從根本上解決趙某、施某甲的居住難題。在應訴負責人積極協調下,某管委會工作人員提供了轄區內《安置房源清單》,承辦法官先后幾次到趙某、施某甲所在鄉鎮實地化解,會同應訴負責人與趙某、施某甲面對面商談化解方案,尋找其滿意、合適的安置房源。最終,趙某、施某甲根據應當享受的安置面積直接選擇兩處安置房源,后向南通中院申請撤回起訴,至此,歷經十余年的征拆糾紛得以妥善化解。

        地址:江蘇省南京市寧海路75號 郵編:21002

        注:本案例來源于“江蘇法院網”

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        • 法拍房的四大來源是什么?法拍房到底能不能買?
        • 早在國內法拍房流行之前,歐美國家的法拍房早已成為房地產市場重要組成部分。然而,因為國內市場起步較晚,且相關法律法規規范并不完善,導致投資人士在國內法拍房市場之路偶有顛簸。但在利益的刺激下,中國法拍房市場盡管走得很不容易,但至少越來越有模有樣了。

          近幾年來,法拍房市場不斷升溫,交易數量大幅增長。業內數據顯示,2018年全國法拍房的掛拍數量47萬套,金額突破1.26萬億,成交139737套,交易量同比2013年增長了150倍,報名參拍人數達到150萬,一系列數據說明市場對法拍房的認可度越來越高了。

          法拍房的定義

          Foreclosure 法拍房就是法院拍賣房產的簡稱,指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。

          當債務人(業主)無力履行按揭合約或無法清償債務時,而被債權人經由各種司法程序向法院聲請強制執行,將債務人名下房屋拍賣,以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。在一手房市低迷的時候,出現過優質法拍房源成交價超出二手房成交價的現象。

          一般情況下,有如下四種房產會成為“法拍房 ”:

          1、商業貸款產生

          購房人向銀行貸款購房的,在不能如期如數償還貸款時,銀行向法院提出民事訴訟,要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現來償還貸款的;

          2、民間借貸產生

          比如:張三借李四的錢,約定以自有房產抵押給李四,到期不能還款,根據《擔保法》的規定,李四不能直接取得抵押房產,也只能向法院申請張三還款,并出示抵押或借款協議,要求法院在執行階段拍賣張三的房產來還款;

          3、司法沒收產生

          比如:刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產,如該財產涉及不動產,該不動產依法可進行拍賣,變現后的錢款收歸國庫;

          4、無主財產

          這個很容易理解,就是無人認領的房產。這個也可以進行拍賣,但現實生活中幾乎很少發生。


          法拍房的優勢

          法拍房是司法拍賣處置的房屋,一般法拍房的成交價會低于二手房的市場價,并且房屋位置相對比較好,交易周期短,交易稅費也少,整體算下來,購房成本比二手房便宜不少。


          此外,法拍房還可以按成交價申請貸款,額度比例大于二手房,過戶后的購房發票就是成交價,買房者拿來二次轉賣有較大的出讓優勢。綜合來說,法拍房的優勢比較多。

          法拍房的優勢

          法拍房競拍成功后,買家因為種種問題不想要了,這屬于自身的問題違約悔拍,法院對此處理嚴格。

          1、明確規定拍賣成交后,如果買受人悔拍,交納的保證金不予退還。


          2、悔拍后再重新拍賣,原買受人將列入黑名單不得再參加競買,而且二拍價格如果低于當時成交價,還需要悔拍人補償成交差價。

          所以,買房人在競拍前,一定要了解清楚房屋狀況、貸款要求以及其他需要承擔的隱性費用如過戶、拖欠物業等。買房不是兒戲,一定要對法拍房保持足夠的慎重。若草率的拍下房而最后選擇悔拍,損失可不小,購房者切勿盲目。

        • 網絡司法拍賣怎么操作?司法網拍都有哪些流程?
        • 隨著互聯網的興起,司法拍賣通過淘寶拍賣、阿里拍賣、京東拍賣等網絡平臺逐漸走進了我們的生活,您是否了解網絡司法拍賣流程?過程中應注意哪些事項?競拍成功后如何操作?流拍后下一步會如 何處理?下面,小編給大家介紹網絡司法拍賣的全部流程。

          一、拍賣途徑



          根據2017年頒布實施的《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第2條規定:“人民法院以拍賣方式處置財產的,應當采取網絡司法拍賣方式,但法律、行政法規和司法解釋規定必須通過其他途徑處置,或者不宜采用網絡拍賣方式處置的除外?!?/span>


          因此,目前如無特殊情況,一般采用網絡拍賣的方式進行司法拍賣。


          二、拍賣前事宜




          (一)拍賣機構的選定


          拍賣的第一步是先對拍賣機構進行選定,拍賣機構先由當事人協商決定,若協商不成,則由人民法院從從負責執行的人民法院或者被執行人財產所在地的人民法院確定的拍賣機構名冊中,采取隨機的方式確定?;蛘弋斒氯穗p方申請通過公開招標方式確定拍賣機構。



          (二)評估機構的選定



          法院拍賣的第二步是確定評估機構,若財產價值較低或者當事人雙方及其他執行債權人申請不進行拍賣財產評估的,則無需進行這一步。若無上述情形,則評估機構首先由當事人協商一致確定,若無法協商達成一致,則由法院從負責執行的人民法院或者被執行人財產所在地的人民法院確定的評估機構名冊中,采取隨機的方式確定?;蛘咭部梢杂僧斒氯穗p方申請通過公開招標方式確定評估機構。



          (三)評估報告的收取



          確定評估機構以及評估機構出具報告以后,法院會在收到評估機構的評估報告之日起五日內將評估報告發送給當事人及其他利害關系人。若對評估報告有異議,可在十日內以書面方式向法院提出?;蛘哒J為評估機構或者評估程序存在問題要求重新評估的,也可向法院提出。



          (四)確定拍賣保留價



          拍賣前法院會參照評估價確定拍賣的保留價,沒有評估價的參照市價確定拍賣的保留價。第一次拍賣的拍賣保留價不得低于評估價或者市價的百分之七十。拍賣保留價確定以后,若減去清償優先債權和強制執行費用后,無剩余財產,法院會將該情況通知申請執行人,若申請執行人堅持繼續拍賣,法院會重新確定拍賣保留價(大于優先債權及強制執行費用的總額)。



          (五)拍賣股權調查



          拍賣前,法院執行人員會對拍賣財產的相關狀況進行必要的調查,形成調查資料。



          (六)拍賣前的公告



          1、拍賣公告之前法院將告知當事人、通知已知優先購買人


          根據最新的《拍賣法》,拍賣公告發布的三日前,法院會依法將網絡司法拍賣的事項通知當事人及已知的優先購買人。


          2、拍賣公告的時間


          拍賣法院會先期進行公告。股權屬于其他財產權,根據最新的《網絡司法拍賣法》,法院將會在拍賣三十日前進行公告。


          3、拍賣公告的方式、途徑


          拍賣公告除當事人協商的途徑外,還應在報紙、網絡司法拍賣平臺進行發布。


          4、拍賣公示信息


          拍賣之前法院會在網絡司法拍賣平臺網以及相關報紙上公布上述拍賣的信息。


          5、競買人預交保證金


          參加拍賣的競買人應當于拍賣公告確定的時間及金額預交保證金,取得競買資格。


          三、拍賣的實施


          (一)拍賣價的確定


          拍賣價根據上述規定確定,首先以保留價起拍,隨后根據法院確定的增價幅度加價拍賣。低于起拍價的拍賣無效,最終拍賣價以競價結束前五分鐘最高出價為準。



          (二)出現流拍的處理



          若出現流拍的,根據上述規定的流程再次在同一網絡司法拍賣平臺拍賣。



          (三)拍賣成交



          拍賣成功后,網絡司法拍賣平臺將會即時自動生成確認書。

          四、拍賣后續

          (一)拍賣價款的支付


          拍賣成功后,根據拍賣公告的期限,買受人應在期限內交付拍賣款至法院指定賬戶,若買受人悔拍,保證金將不予退還,拍賣按照上述流程重新來過。



          (二)法院裁定的作出



          拍賣成交且買受人應按時交付剩余拍賣價款的,法院將會依法作出裁定。



          (三)拍賣財產移交手續的辦理



          2015年的《中華人民共和國拍賣法》第55條規定:“拍賣標的需要依法辦理證照變更、產權過戶手續的,委托人、買受人應當持拍賣人出具的成交證明和有關材料,向有關行政管理機關辦理手續?!迸馁u成交且交付拍賣價款后,后續拍賣財產轉移手續方可進行辦理。






        • 司法拍賣有風險嗎?做好這六件事,放心拍
        • 了解標的物情況包括瑕疵

          司法拍賣/變賣公告、競買須知詳細說明了標的情況、處置程序、保證金及成交價款繳納的方式和時間、法律責任等重要事項。競買人在報名前應當仔細閱讀,并充分理解其含義,審慎決定是否報名。決定報名的,即視為完全了解標的,并接受標的現狀、已知或未知瑕疵、權利負擔。


          競買人在報名前聯系法院、輔助機構實地看樣,充分了解標的情況。另外,可以咨詢鄰居、管理處,關于該套物業是否滲水、裝修過的記錄。至于房產面積,可以到房產所在的國土房管分局進行核實。



          合理的投標價位分析



          有經驗的投標者,會根據市場行情,處理過程難易度,分析投標生態,評估最恰當的投標價位。標得到,又標得巧。根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》,網絡司法拍賣競價期間無人出價的,本次拍賣流拍。


          流拍后應當在三十日內在同一網絡司法拍賣平臺再次拍賣,拍賣動產的應當在拍賣七日前公告;拍賣不動產或者其他財產權的應當在拍賣十五日前公告。再次拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的百分之二十。再次拍賣流拍的,可以依法在同一網絡司法拍賣平臺變賣。



          悔拍保證金不予退還


          根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》,拍賣成交后買受人悔拍的,交納的保證金不予退還,依次用于支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務?;谂暮笾匦屡馁u的,原買受人不得參加競買。



          衡量最終購買成本



          需要辦理過戶登記的,被執行人、買受人應分別按照國家相關法律法規繳納稅費(但實際操作中,可能會存在由買受人墊付被執行人應當承擔的稅費的情況;部分法院會從執行案款中優先支付買受人墊付的費用,具體情況以拍賣/變賣公告、競買須知為準,也可以咨詢法院、權屬登記機關)。


          另外,競買人除了詳細看清拍賣的相關文件外,還應向法院咨詢,并且,最好自己去電力公司、管理處等部門親自查取相關的欠費數據。需要注意的是,拍賣標的物有可能存在沒有辦理房產證、需要補交地價及土地使用費等情況,稅費會較高。競買人需要衡量最終購買的成本與市場價的差距。





          沒有房產證帶來的麻煩



          在拍賣房產中,有不少是沒有房產證的,只有原業主的購房合同。在這種情況下,銀行不能辦理按揭,而法院一般要求在一定的期限內付款,這要求競拍人有較強的經濟支付能力。


          競拍人最好到房產所在地的國土房管分局,詳細詢問拍賣房產的過戶手續及其相關信息,是否存在房產是非商品房或者是房產不能過戶的情況。查清楚產權是否明晰。


          房屋當前是否存在續租



          如果拍賣之前房屋帶有租約,那么交房時就有可能存在租客不走、要求賠償等問題。法院雖然可以協助交房,但有時候也會有麻煩,例如原業主可能給自己的親屬居住,如果是原業主唯一房產,作為供養,法院也不能清走業主。



        • 法官在線帶貨,帶你直播看房,買它!
        • “各位網友,大家好!我是南京市建鄴區人民法院執行法官陸法官。今天通過淘寶阿里的司法拍賣網絡平臺向大家直播我院將于5月14日依法處置的被執行人一處房產?,F由我介紹拍賣標的物的相關情況:南京市江寧區秣陵街道清水亭東路158號恒大綠洲花園19幢112室,交通便利,周邊配套實施齊全,附近教育資源豐富,起拍價為301萬元........”



          5月11日,建鄴法院的陸法官、湯法官、周法官攜手江蘇易拍得科技有限公司的拍輔人員在阿里拍賣平臺,進行網絡司法拍賣直播“看房”,競買人足不出戶就可實現線上“云看樣”。


          下午3點,直播間里熱鬧非凡。法官變身主播,現場介紹了拍品的位置、狀態、物業服務等信息,讓意向競買人對拍賣標的物有更加直觀的了解。


          在直播帶貨流行的當下,建鄴法院緊跟時代潮流,與時俱進開直播,用他們獨有的專業嚴謹來對待直播拍賣,是該院在疫情期間利用信息技術手段的一次全新嘗試。


          針對此次直播拍賣的房產,網友紛紛留言提問:


          “欠物業取暖費么?”


          “有固定車位嗎,車位緊張嗎?”


          “會不會存在原房主遷戶問題?”


          “附近交通怎么樣?”


          “和普通二手房相比,稅多多少?土地增值稅?親屬贈送問題?”


          ……



          觀看直播的網友都對網絡直播看房這一創新方式表示贊賞:


          “特別是疫情期間,更要發揮好互聯網的優勢!”


          “線下看房費時費力,這樣的線上形式很好!”


          “緊跟時代步伐!”


          “現在的淘寶直播真厲害!”


          “網絡直播方便了外地競拍人更好地了解標的物!”


          ……




          在直播間,法官針對拍賣流程、辦理手續、過戶辦證、拍賣物交付等方面的問題都進行了詳細的解答,與網友保持及時有效的友好互動。


          此次直播,持續近一個小時的時間,4877人進入直播間觀看了本次直播,共收獲23886次網友點贊,本次法院直播拍賣拉近了法院與群眾之間的距離,增進了群眾對法院工作的了解。


          本次網絡司法拍賣直播,是法院利用信息技術手段開展“非接觸式執行”的有益嘗試。不僅在疫情防控期間有效減少了人員集聚,又使有意向的競買人充分了解拍賣標的物詳細信息。



        • 網絡司法拍賣在哪些情況下可以實現撤銷操作?
        • 當事人、利害關系人提出異議請求撤銷網絡司法拍賣,符合下列情形之一的,人民法院應當支持:

          1、由于拍賣財產的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴重失實,致使買受人產生重大誤解,購買目的無法實現的,但拍賣時的技術水平不能發現或者已經就相關瑕疵以及責任承擔予以公示說明的除外;


          2、由于系統故障、病毒入侵、黑客攻擊、數據錯誤等原因致使拍賣結果錯誤,嚴重損害當事人或者其他競買人利益的;


          3、競買人之間,競買人與網絡司法拍賣服務提供者之間惡意串通,損害當事人或者其他競買人利益的;


          4、買受人不具備法律、行政法規和司法解釋規定的競買資格的;


          5、違法限制競買人參加競買或者對享有同等權利的競買人規定不同競買條件的;


          6、其他嚴重違反網絡司法拍賣程序且損害當事人或者競買人利益的情形。



        • 房屋過戶費用怎么算?房屋過戶包括哪些費用?
        • 房產過戶是指通過轉讓、買賣、贈予、繼承遺產等方式獲得房產,去房屋權屬登記中心辦理的房屋產權變更手續,即產權轉移從甲方轉移到乙方的全過程。

          現如今的房產辦理過戶不像以前那樣簡單,特別是對于新人來說,房產過戶非常復雜。


          簡單來說房產過戶就是把房子變成另外一個人的,但是在這個過程中需要繳納一定的費用,那么房產過戶費多少錢?房子過戶費怎么算?下面小編為大家講解一下。

          那么,房子過戶費怎么算?


          1、贈與過戶

          假如這套房產以后不需要再次買賣,那么就選取贈與比較好,這樣只需要繳納:契稅:3%的房款、測繪費:1.36元/平米、權屬登記費及取證費:150內、公證費:0.3%的房款。不過這個過戶在以后需要交易房產時需要繳納個稅20%的房款。


          2、交易過戶

          假如該房產還會賣出去的話,那么你就選取交易過戶比較好,交易過戶只需要繳納契稅1.5%、測繪費:1.36元/平米、權屬登記費及取證費:150內、個稅1%,營業稅差價的5.5%。假如以原價過戶可以不要繳納個稅。


          3、繼承過戶

          需要所有的直系繼承人填寫放棄繼承權的協議書,然后進行公證,公證過后和贈與過戶的流程基本一致,同時費用也和贈與過戶一樣,通常使用該方法是在原房主離世后。


          當房子過戶時,我們的心情是忐忑的,因為我們將擁有屬于我們自己的住房,所以提醒大家必須注意一下房子過戶要多少錢問題,我們要學會精打細算,才會避免不必要的損失。


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